Основные аспекты договора наймаВладимир Садековприсяжный адвокат

Актуальные проблемы договоров найма и арендыАктуальность:Договор аренды и найма как гарантия защиты имущественных прав и интересов;Неверное использование и толкование прав может повлечь как гражданскую, так и уголовную ответственность;Как не стать ответственным за действия и бездействия арендатора/арендодателя перед третьими лицами.

Заключение договораПреддоговорные переговоры. VÕS 14Ответственность за невозможность подписания.Конфиденциальность. Осведомленность о недостатках.Форма договора найма и аренды. Ничтожность изменений и акцепт действием.Открытые и исключающие условия договора

 Различия договоров найма и арендыНа основании договора найма наймодатель обязан передать предмет договора нанимателю. VÕS § 271На основании договора аренды арендодатель обязуется предоставить в пользование другого лица (арендатора) предмет договора аренды и дать ему возможность получить плоды в результате использования предмета договора аренды по правилам надлежащего хозяйствования. VÕS 339

 Виды договоров наймаПо назначению:Договор найма жилого помещенияДоговор найма коммерческого помещенияСледует из характера отношений. Влияет на установление нарушения императивности.По сроку:Срочный. Если по истечению срока сторона продолжает пользоваться вещью- считается что договор заключен вновь бессрочно, если в течении 2 недель не поступит заявление об обратном.БессрочныйВлияет на порядок отказа от договора и последствия нарушения.

  Движимые вещиВ отношении найма движимых вещей (прокат) должно быть исполнено следующее условие: движимые вещи не должны быть потребляемыми, так как иначе была бы неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору.Находящиеся в жилых и коммерческих помещениях движимые вещи охватываются договором найма (аренды) только в случае, если они указаны в договоре и переданы нанимателю.Аренда права (право пользования; личные сервитуты; использование интернет-домена и т.д).

Содержание договора найма жилого помещенияПредмет договора (строгая императивность: Запрет VÕS § 273 Прекращение договора в случае не выполнения обязательства, не связанного с предметом договора)Члены семьи могут поселиться без согласия, если нет оговорки в договоре. § 289Соглашение о животныхНаемная плата и побочные расходыИзменение договора. Форма, последствия.Прекращение договора, Заявление- процедуры.Вступление договора в силу, с момента подписания или передачи вещи.Если наймодатель не передает вещь в оговоренное время, или передает с недостатками, наниматель может отказаться от договора. VÕS 277Соглашение о неустойке для нанимателя является ничтожным. VÕS 287

Содержание договора найма и аренды коммерческого помещения Если наймодатель не передает вещь в оговоренное время, или передает с недостатками, наниматель может отказаться от договора. VÕS 277. Соглашение или ограничение права нанимателя отказаться от договора на этом условии - ничтожно, если наймодатель знал о недостатках и не сообщил. VÕS 281Четко указанное помещение, признаки, описание и метраж, план, движимые вещи.Оплата и иные платежи, в том числе и гарантия (побочные платежи, вывоз мусора, сопутствующие платежи) побочные платежи- только по соглашению. VÕS 292

Содержание договора найма и аренды коммерческого помещения Изменение вида, ремонт помещения.VÕS 284Изменение договора, способ и последствия несоблюдения. Изменение оплаты- § 299-300. Субаренда.Залоговое право. Указание какие вещи принадлежат третьим лицам, для избежания их приобщения к залоговому имуществу.Передача и принятие коммерческого помещения при прекращении договора или отказе от договораПрекращение договора и отказ от договораДополнительные условияВступление договора в силу

 СубарендаПо общему правилу субаренду можно осуществлять только с согласия арендодателя. Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему. Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Наймодатель имеет право отказать, имея на то уважителльную причину (VÕS § 288). Если таковой нет, наниматель вправе отказаться от договора.Ответственность с нанимателя не снимается. Он отвечает за дейсвтия субнанимателя. § 288 lg 5Судебная практика: 3-2-1-134-12Довольно часто возникают споры по поводу того, будет ли действовать договор субнайма, если договор найма перестал действовать. В судебном решении 3-2-1-139-12 Государственный суд постановил, что прекращение договора найма само по себе не влечет за собой прекращения договора субнайма.

Побочные расходыВ соответствии с VÕS § 292 ч.1 наниматель несет побочные расходы только в случае, если между сторонами имелась договоренность об этом.Побочные расходы представляют собой плату за услуги или действия наймодателя или третьего лица, которые связаны с использованием вещи.Если у конкретного расхода отсутствует какая-либо связь с использованием вещи, то данный расход нельзя считать побочным.

Побочные расходыЕсли в случае найма жилого помещения стороны договариваются, что наниматель несет какой-либо расход, но у данного расхода отсутствует связь с использованием вещи, то такое соглашение считается ничтожным. Например, если стороны договорились, что расходы по ремонту жилого помещения несет наниматель, то данное соглашение считается заключенным во вред нанимателю, поскольку данная обязанность исходя из закона возлагается на наймодателя.

Залоговое право наймодателя Стороны должны сослаться в договоре на наличие залогового права наймодателя, в случае, если наниматель не выполнит, исходящие из договора обязательства.У наймодателя есть залоговое право в отношении вещей нанимателя, находящихся на территории арендуемой площади (VÕS § 305 п.1).Наниматель должен указать те вещи, которые находятся на данной площади, но в свою очередь не принадлежат ему, чтобы в случае конфликта наймодатель не использовал бы в отношении данных вещей залоговое право.Прекращение залогового права прекращается удалением вещи с недвижимой вещи, сданной в найм. § 306- если это сделано с ведома наймодателя. 3-2-1-76-12.

Передача прав, вытекающих из договора наймаНаниматель вправе передать права по договору найма третьим лицам только с письменного согласия наймодателя. VÕS § 290Новый наниматель и старый наниматель несут солидарную ответственность перед наймодателем. Переход прав исходящих из договора найма при смене собственника- наймодателя. В случае нарушения договора новым наймодателем, старый наймодатель несет ответственность за ущербы как поручитель.

Последствия передачи вещи, имеющейнедостаток Наниматель не обязан вносить наемную плату и нести побочные расходы за период, в течение которого он не мог пользоваться вещью по целевому назначению вследствие недостатка или препятствия, либо в связи с тем, что вещь не была передана наймодателем в его пользование.Если возможность пользоваться вещью по целевому назначению лишь уменьшилась вследствие недостатка или препятствия, то наниматель может снизить наемную плату в соответствующем недостатку размере за период, исчисляемый с момента, когда он узнал о недостатке, до момента устранения недостатка.

Отказ от договораИлья Зуевадвокат

 Отказ от договораОтказ от договора при наличии исключительных обстоятельств – должна быть уважительная причина; отказ без предупрежденияОтказ от договора в обычном порядке – без уважительной причины; при отказе следует соблюдать сроки

  Предпосылки для отказа от договора1. Материальные предпосылки - основание (мотив) Каким должно быть обоснование отказа от договора? (3-2-1-81-08) 2. Формальные предпосылки - заявление (форма) В какой момент заявление считается доставленным?

Формальные предпосылки - форма отказа от договора в письменно воспроизводимой форме в заявлении необходимо указать следующее: 1) наименование сданной внаем вещи; 2) дата окончания договора; 3) основание для отказа от договора (Следует ли указывать номер статьи закона и что будет, если этого не сделано?) (3-2-1-128-06) 4) в случае отказа от договора найма жилого помещения - порядок и срок оспаривания отказа от договора. Гос. Суд сказал, что следует отметить, куда и в течение какого времени необходимо обратиться для обжалования (3-2-1-76-05).

Материальные предпосылки - уважительная причинаможет быть определена договором (однако следует учитывать, что такая оговорка может противоречить добрым обычаям или общественному порядку или быть ничтожным типовым условием) если не оговорена, то применяется закон договор следует прописывать под конкретную ситуацию Что такое уважительная причина? Как определить? Что такое отказ от договора в силу нарушения и наступления уважительной причины? § 314, 315, 316 vs § 317, 318, 319, 323

Материальные предпосылки – уважительная причинаВозможен ли отказ от договора до наступления срока исполнения обязательства? Ст. 117 VÕS – ясно, что обязательство не будет исполнено или сторона оповещает о том, что не намерена выполнять условия договора. 3-2-1-100-04: отказ от договора состоятелен, в случае если имеет место быть непредвиденное для сторон обстоятельство. 3-2-1-146-04: В отношении случаев § 313 ч. 2 VÕS также следует представлять дополнительный cрок для устранения нарушения. В случае несущественного нарушения договора следует предоставлять дополнительный срок. Дополнительный срок должен быть разумным.  

Отказ от договора найма при наличии исключительных обстоятельств - учитываются все обстоятельства - учитываются взаимные интересы сторон 3-2-1-62-04: при применении ст. 313 ч. 1 VÕS следует взвешивать интересы обеих сторон и сравнить, будут ли интересы стороны, желающей отказаться от договора, важнее, нежели интересы нарушающей стороны. нельзя предполагать, что сторона, желающая отказаться от договора, продолжит исполнять договор. Ст. 116 ч. 2 по аналогии: грубая халатность, умышленное нарушение и т.д. Общие условия для отказа от договора (VÕS §313 lg.1)

Специальные положения для отказа (§ 313 ч. 2 VÕS): 3-2-1-4-05: при применении положений ст. 313 ч. 2 VÕS (ст. 314-319 VÕS) суд в отличии от условий ст. 313 ч. 1 VÕS (общие условия) не должен учитывать все обстоятельства и взвешивать интересы обеих сторон. Статья 314. Отказ от договора найма в исключительном порядке при отсутствии у нанимателя возможности пользоваться нанятой вещью Статья 315. Отказ от договора найма в исключительном порядке в случае использования вещи с нарушением договора Объект следует использовать бережно и по назначению как было оговорено в договоре – ст. 315 Лучше: в договоре установить критерии, по которым будет определяться небрежное отношение к вещи, имуществу (оценка небрежности).

Специальные положения для отказа (§ 313 ч. 2 VÕS): Статья 316. Отказ от договора найма в исключительном порядке в связи с просрочкой платежей Просрочка должна быть не менее 2 месяцев. Если перевод денег, то исполнение наступает с реальным поступлением денег на счет. Если должник исполняет свои обязательства до отказа от договора, то нет основания для отказа. Ст. 316 и ст. 297 VÕS – взаимозачет требований, отказ от договора исключен, в случае если должник оповещает об использовании права взаимозачета, то такое право реализуется через 1 месяц с момента оповещения. До реализации права взаимозачета кредитор может требования штрафные санкции. У арендодателя есть право отказаться от договора, если был дан дополнительный разумный срок для устранения неплатежа и должник по истечению срока не платит (ст. 196 ч 2) (3-2-1-146-04).

Специальные положения для отказа (§ 313 ч. 2 VÕS): Статья 317. Отказ от договора найма в исключительном порядке в связи с опасностью жилого помещения для здоровья. Использование статьи в интересах обеих сторон.Опасность здоровью должна быть продолжительной и объективной (3-2-1-4-05, 3-2-1-23-06). Опасность должна быть реальной. Статья 318. Отказ от долгосрочного договора найма Статья 319. Отказ от договора найма в исключительном порядке в случае банкротства нанимателя. Реализация требования залога.

Отказ от договора при переходе прав и обязанностей наймодателя Статья 323. Отказ от договора найма при переходе прав и обязанностей наймодателя 3-2-1-100-04: необходимость в недвижимости должна быть неожиданной и основываться на изменении обстоятельств. Не применяется если права и обязанности переходят по согласию сторон без права собственности. Права и обязанности переходят независимо от того, знал ли приобретатель о договоре.

Правоохранительные меры Требование возмещения ущерба. Что может требовать наймодатель? Что может требовать наниматель?

Отметка в крепостной книге право использования объекта до завершения действия договора снижает стоимость недвижимости в случае спора сложности с погашением отметки, т.к. требуется согласие нанимателя. право внесения пометки может исключаться договором, за исключением договора жилого помещения Можно видеть, когда происходит завершение договора, если договор срочный или известен срок отказа в очередном порядке. Проблемы при внесении отметки? В случае смены собственника в ходе судебного производства, невозможно удовлетворить требование против прежнего собственника. В качестве обеспечения требования в регистр вносится предварительная отметка.

Возврат вещи. Ответственность за нарушениеВладимир СадековПрисяжный адвокат

Возврат нанятой вещи VÕS § 334Обязанность возврата вещи (3-2-1-141-11); осмотр вещи- обязанность наймодателя VÕS 336.Состояние, в котором вещь должна быть возвращена; В случае не осмотра при приеме утрачивает права претензии по качеству. Срок давности по претензии о качестве вещи- 6 месяцев. Ответственность нанимателя за повреждение, гибель или утрату вещи;

Возврат нанятой вещи VÕS § 334Ответственность за возврат вещи не вовремя; VÕS § 335 Если по прекращении договора вещь не будет возвращена нанимателем, то наймодатель вправе требовать в качестве возмещения вреда за время просрочки внесения оговоренной по договору найма наемной платы или наемной платы, считающейся обычной для аналогичной вещи, находящейся в аналогичной местности, за исключением оправданного удержания нанимателем вещи с целью обеспечения оплаты произведенных им расходов. Этим не исключается право наймодателя требовать возмещения вреда, причиненного ему просрочкой возврата вещи и превышающего сумму наемной платы.Удержание вещи до возмещения расходов;Право нанимателя отказаться от возврата вещи.

Самоуправные действияPS § 33 неприкосновенность жилища. Никто не имеет права вторгаться в личное или служебное пространство без основания, обыскивать его или менять замки 3-1-1-144-05Самоуправство в понимании Вещного права § 40 lg 2. Нарушение права путем изъятия вещи из владенияОкончание договора найма не влечет за собой права самоуправных действий. Владение считается законным, пока не доказано обратное 3-2-1-83-09 AÕS § 44,45,80 VÕS 344 Установить незаконность можно только в суде.

Самозащита. OmaabiВ случае самоуправных действий со стороны наймодателя у нанимателя появляется право на самозащиту. AÕS § 41 lg.1 Самозащита действует независимо от того, законно ли владение или нет.Пределы необходимой самообороны. ПропорциональностьУсловия осуществления: непосредственность. Запоздавшая самозащита может оказаться самоуправством. В случае потери права на самозащиту, наниматель не теряет права востребовать ущерб.Обращение в полицию не отменяет факта самоуправства.

Благодарим за внимание!Вопросы?